家計から選ぶ、
これからの家の買い方
スマド 住まい購入サポート構想
集客から送客、紹介料までの仕組み
JNIグループ｜2026年10月物件から選ぶ買い方を、家計から選ぶ買い方へ
今までの買い方
- 1不動産会社に行き、物件を見る
- 2気に入った物件で「いくら借りられるか」を計算
- 3資金計算は売る側の担当者がつくる
- 4保険やローンは、決まったあとで付け足す
金利や暮らしが変わったときの備えが、後回しになりやすい
これからの買い方（スマド）
- 1まず家計を見て、無理なく払い続けられる予算を決める
- 2金利が上がった場合や、収入・家族の変化まで試算する
- 3その予算に合う物件を、提携先から紹介する
- 4ローン・保険・購入後の見直しまで一緒に設計する
予算を先に決めるから、無理のない家を選べる
お客様の「予算の味方」になり、
決まった買い方に合う相手へつなぐ
家計診断
コンサルシートで家計を整理し、無理のない予算を「スマド予算パス」として渡す
物件の紹介
予算に合う新築・売主物件・中古物件を、紹介状を付けて提携先へつなぐ
住宅ローン
モゲチェックと提携し、全銀行の比較はモゲチェックに任せる
保険
団信・火災保険・生命保険の見直しは、JNIバンク（代理店）で対応
購入後のフォロー
金利の見直し時期や、住み替え・売却の相談を続ける
お客様の相談は無料。成約したときに、提携先（デベロッパー・不動産会社・モゲチェック）から紹介料を受け取る。
物件は気に入っている。
でもお金の不安で
決めきれない
家は「こんな暮らしがしたい」というイメージで選ぶもの。ただ今は、金利や物価など、お金の先行きへの不安がそれ以上に強い。
家計の話は、売る側には踏み込みにくい
販売担当が収入・貯金・教育費まで聞くと、お客様は身構えてしまう
「将来も安心ですよ」が信じてもらえない
売る側の言葉は、今の時代なかなか信頼を得られない
決め手に欠け、家族会議で止まる
物件の魅力は伝わっているのに、最後の一歩が出ない
契約後のつまずき
ローン審査や資金計画の見直しで、キャンセルや延期が起きる
物件の魅力は販売のプロが。お金の不安は第三者のスマドが。
予算を確認したお客様を送客
家計診断を済ませ、無理のない予算が分かったお客様を、紹介状を付けてモデルルームへ。来場の質が上がる
決め手になる「お金の安心」を補う
「この物件がいい」となったら、FPが第三者として家計・将来設計・保険を整理する。物件の良し悪しには口を出さず、販売の後押しに徹する
引渡しまでフォロー
ローン・火災保険・生命保険の見直しまで伴走し、キャンセルを防ぐ。購入後も相談を続け、紹介や住み替えにつなげる
家計と将来設計を踏まえた「この家なら大丈夫」という確信と、もしものリスクに備える保険。販売の邪魔はせず、あくまで補助する。
35年続く送客モデル
「女性研」
一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会。「女性ひとりでも買える」に客層を絞り、無料会員からデベロッパーへ送客している。
講座・常設サロンで集客
購入術講座、見学会、マンションライブラリー（自由が丘・銀座・大阪）
無料会員に登録
入会金・年会費は無料。LINE・メール・郵送で追客
紹介状クーポンを発行
モデルルームを予約するときに発行し、提携先へ送客
見学結果フォームで記録
見学後の結果を返してもらい、成約までを追える
出典：女性のための快適住まいづくり研究会 公式サイト、株式会社快適住まいづくり（2026年10月11日確認）。デベロッパーからの報酬の金額は非公開。
女性研の仕組みを、「家計から選ぶ」スマド版にする
| 女性研 | スマド版 |
|---|---|
| 「女性ひとりでも買える」に客層を絞る | 「家計から選ぶ、無理のない家の買い方」で打ち出す |
| 無料会員に登録 | 無料会員に登録し、家計を入力して「スマド予算パス」を受け取る |
| おススメマンション発表＆見学会 | 予算パスに合う物件の発表＆見学会（金利が上がった場合の試算付き） |
| 紹介状クーポン | スマド紹介状（予算パスの番号付き） |
| 見学結果送信フォーム | 見学結果フォーム＋FPが最後に資金をチェック |
| マンションライブラリー（常設サロン） | 新宿のスマド窓口・提携先のショールーム・オンライン相談 |
| ― | ローンはモゲチェックへ、保険はJNIバンクへつなぐ |
提携先への売り文句：「予算の確認を済ませたお客様なので、ローン否決やキャンセルが少ない」
集客はグループで、手続きは提携先で、成約したら紹介料
スマド
- セミナー・Web・LINE
- 既存の相談客
- JNIアドパートナーズが協力
スマド
- 無料会員に登録
- 家計診断
- スマド予算パスを発行
- 紹介状を発行
共働き夫婦Aさんの場合：出会いから引渡しまで
出会う
「金利が上がる時代の家の買い方」セミナーに参加し、LINEに登録
家計診断
収入・支出・教育費を入力して予算パスを発行
「物件5,500万円まで」
金利1.3%で月約14.8万円、2.3%に上がっても月約17.3万円で家計が回る
物件を紹介
提携物件から、予算とエリアに合う3件を提案。紹介状を発行
見学・商談
モデルルームで販売担当が物件の魅力を説明。スマドは物件の良し悪しに口を出さない
決める後押し
「ここがいい」となったら、返済計画と保険を整理。家族会議の不安を解消して申込へ
契約〜引渡し
ローンを比較して審査、火災・生命保険を見直し。引渡しまでフォロー
数字は架空の例。返済額は借入5,000万円・35年・元利均等で試算（頭金500万円）。紹介料は5,480万円の物件×1%（仮置き）。
物件情報をグループで集め、合うお客様をスマドが送る
新築マンション現場
不動産会社
専任媒介を持つ会社
（価格・間取り・
販売条件）→←紹介状付きで
送客
物件情報を集め、提携先を増やす
取引先のデベロッパーへ提案
物件の条件 × お客様の予算パス
物件を紹介→←家計診断・
予算パス
（予算パスを取得済み）
提携先は物件情報を渡すだけ。費用は成約したときだけ
共有シートかメールで受け取る。売主物件・中古の専任物件も同じ形
- 予算パスが5,500万円以上
- 希望エリアが練馬・板橋
- 3LDK以上を希望
- 入居時期が2027年春で合う
LINEや個別相談で、FPが「予算の中で選べる物件」として案内する
- 紹介状を発行（予算パスの番号付き）
- 来場予約を提携先へ連絡（スマド経由として記録）
- 見学結果を共有（お客様と提携先の両方から）
- 申込・契約を報告（FPが資金を最終チェック）
- 引渡しで紹介料を請求
JNIアドパートナーズの
新しい営業の武器になる
新築デベロッパー向けに、ホームページ制作と広告運用を手がけるグループ会社。スマドの送客を、デベロッパーへの新しい提案材料として使える。
① 広告＋送客のセット提案
「広告で集める反響」に加えて「予算確認済みのお客様の送客」を、一緒に提案できる。他の広告会社にない強み
② 既存の取引先がそのまま提携先に
取引のあるデベロッパーへ、紹介状の提携を持ちかけられる。新規のデベロッパーへの入口にもなる
③ 集客にも協力
スマドのWeb広告・LP・SNSの運用を手伝う（主役はスマド、アドパートナーズは協力）
グループ内の費用や配分（集客の協力費、提携をとってきたときの成果配分）は別途決める。
送客して成約したときだけ、紹介料を受け取る
| 送客先 | 受け取るタイミング | 紹介料（仮置き・提携先と交渉） |
|---|---|---|
| 新築マンションのデベロッパー | 引渡しのとき | 物件価格の ◯% |
| 売主物件を扱う不動産会社 | 引渡しのとき | 物件価格の ◯% |
| 中古の専任媒介を持つ不動産会社 | 決済のとき | その会社が受け取る仲介手数料の ◯% |
| モゲチェック（住宅ローン） | パートナー規約による | 要確認 |
| 保険（JNIバンク） | 契約のとき | 代理店手数料 |
紹介の有効期間（例：6か月）とキャンセル時の扱いは、提携契約で決める。
1都3県だけで、紹介料のもとになる市場は年 約780億円
2025年。新築マンションは不動産経済研究所（報道）。分譲戸建は着工統計の「分譲住宅93,478戸−分譲マンション40,305戸」による推計。中古は2025年の月次成約からの推計。紹介料は新築・売主物件＝価格の1%、中古＝買い手側の仲介手数料の30%で仮置き（新築の紹介料の相場は未確認）。
年間48件の成約で、紹介料は約2,800万円
集客と歩留まり
物件と紹介料（仮置き）
| 新築・売主物件の紹介料 | |
| 中古の紹介料 | |
| 住宅ローン（モゲチェック） | |
| 保険（JNIバンク） |
数字はすべて仮置き（スライダーで変更可）。中古の仲介手数料は「価格×3%＋6万円」で計算。紹介料率・ローン紹介料は提携先と未交渉、集客費は含まない。
仕組みは作れる。
課題は会員集め
女性研の会員11万人は、代表のセミナーと発信力によるところが大きい。スマドには同じ集客の顔がまだない。ここを今後の検討課題として残す。
① 提携先と共催のセミナー・相談会
モデルルームや現地で「家計から選ぶ家の買い方」セミナーを開き、その場で予算パスまで進める
② 今あるお客様からの転換
FP相談・保険のお客様、JNIプロパティーズ管理物件の入居者（賃貸から購入へ）に案内する
③ スマドの顔をつくる
FPの発信（スマドオンライン・SNS・LINE）を続け、「この人に相談したい」を育てる
④ 法人の福利厚生
企業の従業員向けに、住宅購入の家計相談をまとめて提供する